Wachlarz inwestycji co-livingowych oferuje wiele możliwości, które mogą zdezorientować inwestora zainteresowanego większym portfolio. Jak stworzyć udany biznesplan i zyskać pewność co do bardziej znaczącego zaangażowania na atrakcyjnym rynku, który wysyła mieszane sygnały?
Z jednej strony jest to nisza, która odnotowała szybki wzrost w ciągu ostatnich pięciu lat i nadal przyciąga nowych uczestników, od dużych graczy z branży hotelarskiej w Hongkongu, do pierwszego dużego prywatnego funduszu zajmującego się wyłącznie co-livingiem. Z drugiej jednak strony pojawiają się otrzeźwiające wiadomości, takie jak to, że największa firma zajmująca się co-livingiem w Wielkiej Brytanii, Collective, wchodzi do administracji. WeWork zamknął swoją markę WeLive, zaś Starcity, wspierane przez inwestorów venture capital, zamknęło się i przekazało swoje 7500 jednostek konkurentowi.
Jeden z klientów oprogramowania Birento do co-livingu i mieszkań studenckich wyjaśnił:
Różne portfolio co-livingu najlepiej obsługują różne oferty wartości. Niedociągnięcia w naszej branży wynikają z prób skalowania koncepcji, które trudno jest szybko skalować.
Dla przykładu, koncepcja oparta na misji, która koncentruje się na przyjazności dla środowiska, sprawdza się przeważnie lepiej na mniejszą skalę. To samo dotyczy bardziej luksusowych nieruchomości typu co-living.
Trzy powody, dla których co-living powinien znaleźć się w Twoich planach
Cushman and Wakefield przedstawiają trzy praktyczne powody, dla których inwestorzy instytucjonalni, biura rodzinne i inni ważniejsi gracze powinni skupić się na tym sektorze w swoim raporcie dotyczącym rynku co-livingu „Co-Living While COVID”:
- Premia czynszowa. „Od trzeciego kwartału 2020 r. aktywa colivingowe zwiększyły swoją efektywną premię czynszową w stosunku do czynszów za kawalerki do 22,2%”.
- Mniej zaległości w płatnościach. „Podczas gdy zaległości w przypadku tradycyjnych produktów wahały się od 4,5% do 5,2%, aktywa colivingowe pozostały poniżej 4%”
- Obłożenie przewyższa klasę A. Obłożenie co-livingu spadło z 96%-99% w głównych miastach w USA do 91,2% podczas pierwszej fali COVID. Jednak w przypadku obiektów wielorodzinnych klasy A wskaźniki obłożenia spadły z 94,1% do 90,0%.
Podstawy dotyczące nieruchomości nadal obowiązują
Podczas gdy nisza nadal przyciąga profesjonalnych inwestorów, pozostaje pytanie: jaka jest recepta na udane, rozbudowane portfolio? Porównanie różnych graczy branżowych daje jedną odpowiedź.
WeLive, tuż przed swoim zamknięciem, pobierał 3520 USD miesięcznie za łóżko w centralnej lokalizacji na Wall Street w Nowym Jorku. Dla porównania, w tym samym mieście, według danych zebranych przez Bidrento w październiku 2021 r., jeden z nielicznych bardziej znaczących graczy co-livingowych, Common, pobierał średnio 1417 USD w 25 różnych lokalizacjach w całym Nowym Jorku. Bushwick i Williamsburg, kosztujące ponad 2000 dolarów miesięcznie.
CEO Common ujął to bez ogródek:
„Zawsze byliśmy fundamentalistami przystępności cenowej. Byliśmy bardzo szczerzy, że chodzi o przystępność cenową, chodzi o wygodę. Jeśli nie jesteś w stanie przedstawić naprawdę mocnej propozycji, nie sądzę, aby ludzie, którzy patrzyli na to jako na intencję społeczną, również to zrobili.”
Brad Hargreaves, CEO of common co-living
Jak to się przekłada na podejście do życia w rzeczywistości?
„Must Have” dla inwestorów instytucjonalnych
Inwestycja i biznesplan co-livingowy w pięciu krokach
- Wybieraj lokalizacje jak inwestor wartości.
Patrząc na lokalizacje Common w Nowym Jorku i innych miejscach, można zauważyć pewien trend: od Long Island po Williamsburg, firma preferuje dzielnice klasy średniej, które wciąż są atrakcyjne dla ich głównej grupy odbiorców, złożonej z cyfrowych nomadów i młodych profesjonalistów, dzielnice te posiadają bogatą ofertę życia nocnego, imprez i happeningów. Prawie jak inwestor wartości, firma ma podejście podobne do Warrena Buffetta, polegające na uważnym i cierpliwym poszukiwaniu „wielkiej wartości w dobrej cenie”.
- Wyceniaj inteligentnie
Jak wspomniano powyżej, dzięki wbudowanej efektywności modelu co-living, w którym koszty lokalu lub budynku są dzielone przez większą liczbę najemców, inwestorzy instytucjonalni mogą cieszyć się 20-procentową przewagą cenową w przypadku kawalerek klasy A.
Premia daje decydującą przewagę w przystępności cenowej, którą odnoszący sukcesy inwestorzy co-livingu na dużą skalę, zachowują jako swoją prawdziwą Gwiazdę Północy. Dodawane udogodnienia i projekty mieszkań powinny być połączone z myślą, czy są praktyczne? Czy spełniają oczekiwania najemców co-livingowych jako grupy docelowej?
Dobrą wskazówką jest wycena według sąsiedztwa, aby sprostać oczekiwaniom najemców. Dobrze dobrane portfolio daje najemcy swobodę wyboru pomiędzy bardziej budżetowym obszarem a nieco bardziej ekskluzywnym. Najemcy intuicyjnie rozumieją, że bardziej ekskluzywna lokalizacja oferuje więcej udogodnień i jest nieco droższa. Intuicyjny model wyceny, który jest zgodny z postrzeganiem najemców, znacznie ułatwia zarządzanie komunikacją i marketingiem. - Podkreśl łatwość użytkowania
Czego więc pragną najemcy? Jednej koncepcji: łatwości obsługi. Wywiady przeprowadzone przez New York Times i inne publikacje z lokatorami co-livingu wielokrotnie pokazały, że wolą oni ofertę, która w swej istocie zapewnia „bezpieczną, czystą, wystarczająco przyjazną przestrzeń”, którą łatwo wynająć. Możesz wybrać spośród kilku świetnych dostawców oprogramowania do co-livingu i aplikacji dla najemców (i tak, jesteśmy stronniczy – zalecamy Bidrento 🙂 ) do tworzenia umów najemców i komunikacji z nimi.
- Zapewniaj solidne podstawy, takie jak czystość, a nie luksus
Dziennikarz, który mieszkał w WeLive, skomentował: „.. przestrzeń osobistą w budynku poświęcono na rzecz wspólnych luksusowych przestrzeni: wysokiej jakości kuchni, w których goście są zachęcani do gotowania, przytulnego baru wyłożonego drewnem, tarasu z dwoma wannami z hydromasażem, studio do ćwiczeń, pralnia z arkadą i stołem do ping-ponga, bar koktajlowy w piwnicy oraz hol ze zniszczonymi kanapami i baristą przygotowującym bezpłatne cortado.”
Jednak WeLive zapewniało tylko comiesięczne sprzątanie, podczas gdy Common zapewnia sprzątanie co najmniej dwa razy w tygodniu we wszystkich swoich lokalizacjach, a około połowa otrzymuje nawet cotygodniowe sprzątanie (stan na październik 2021 r.). Wszystkie wspólne przestrzenie są sprzątane w dni powszednie. Różnica jest dość wyraźna, jeśli chodzi o priorytety operatorów. - Praktyczne udogodnienia i wygoda ponad rozrywką.
Pomyśl o darmowym, szybkim Wi-Fi i bezpiecznym parkingu dla rowerów, zamiast o wannach z hydromasażem i arkadach. Większość zapewnianych przez Ciebie udogodnień powinna być pomocna i aktywnie wykorzystywana do codziennych zadań, takich jak dojazdy do pracy, praca zdalna.
Dodawanie elastyczności do Twojego portfolio, w miarę rozwoju
Coraz częściej odnoszący sukcesy operatorzy co-livingu zaczęli mieszać swoje portfolio z kawalerkami i apartamentami obok przestrzeni co-livingowych. W miarę jak operatorzy co-livingowi obsługują coraz większą liczbę najemców, coraz lepiej dostrzegają pojawiające się trendy, dające im know-how do poszerzenia oferty o wybrane pojedyncze lokale.
Zapisz się na nasz newsletter:
Informacje
Więcej
Copyright 2024 © Bidrent OÜ. All rights reserved