Põhilised üürimisega ja üürilepinguga seotud juriidilised küsimused-vastused uue üüriseaduse raames.
Tihti tekib üürimisega seotud asjaajamisel juriidilisi küsimusi, millele vastuste saamiseks tuleb sageli pöörduda ka juristi poole. Seoses sellega soovime enda platvormi kasutajatele nendes osas abiks olla.
Levinumatele üürilepingut puudutavate õiguslikele küsimustele on aidanud ülevaatlikud vastused koostada Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Andres Kivi.
1. Kes maksab remondifondi eest?
Eluruumi üürilepingu puhul võivad pooled kokku leppida, et üürnik maksab mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses terve hoone (nt kortermaja puhul kortermaja konstruktsioonide, tehnosüsteemide ja üldpindade) korrashoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid. Mõistlik, vajalik ja ettenähtav on nt olukord, kus üürnik peab üürilepingu täitmise jooksul tasuma remondifondi umbes samas suurusjärgus, kui oli üürilepingu sõlmimise hetkel.
Äriruumi üürilepingu puhul on pooled praktiliselt piiranguteta vabad valima, millistes tingimustes nad kokku lepivad. Kokkuleppe puudumisel maksab remondifondi üürileandja.
2. Kas üürileandjal on võimalik küsida tagatisraha rohkem, kui ühe kuu eest?
Jah. Siinkohal tasub arvestada, et seaduse kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist.
Äriruumi üürilepingu puhul ülal toodud piirangud ei kehti, ehk äriruumi tagatisraha võib olla ka suurem kui 3 kuu üüri ulatuses ja selle tasumine võib toimuda ka korraga.
Kui eluruumi üürileandja on tagatisraha arvelt rahuldanud oma nõude üürniku vastu, võib ta nõuda tagatisraha taastamist üürilepingus kokkulepitud ulatuseni. Üürnik võib tagatisraha taastada kolme kuu jooksul võrdsetes osades.
Äriruumi üürilepingu puhul võib samuti nõuda tagatisraha taastamist kokkulepitud ulatuseni, kuid eluruumi üürilepingu puhul kohalduvate piiranguteta.
3. Kas viimase kuu üüri on võimalik tasuda tagatisrahast?
Seadus sellist võimalust otsesõnu ette ei näe. Küll aga ütleb seadus, et tagatisraha tagab kõikvõimalikke üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Seega on võimalik, et kui üürnik ei maksa viimase kuu üüri, siis üürileandja tasaarvestab üürilepingust tuleneva üüri tasumise nõude üürniku tagatisraha tagastamise nõudega. Nõude tasaarvestamiseks tuleb teisele poolele teha tasaarvestamise avaldus. Olulise erisusena tuleb silmas pidada, et leppetrahvinõuet tagatisraha arvelt rahuldada, sh tasaarvestada, ei või.
4. Milline on minimaalne etteteatamise periood, kui üürnik või üürileandja soovib lepingu ennetähtaegselt lõpetada?
Ennetähtaegne üürilepingu lõpetamine tuleb kõne alla üksnes tähtajaliste üürilepingute puhul. Tähtajalise üürilepingu saab üles öelda vaid erakorraliselt, mõjuva põhjuse olemasolul. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea üldjuhul ette teatama. Erandiks on üürilepingu ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul, kus elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu üles öelda teatades sellest ette vähemalt 30 päeva.
Äriruumi üürilepingu kohta ülal toodud piirang ei kehti, pooled võivad lepingus kokku leppida ka teistsuguseid võimalusi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Eluruumide üürilepingu puhul tohib piirangust üksnes üürniku kasuks kõrvale kalduda.
5. Kui palju maksab üürileandja tulumaksu?
Üüritulu tulumaksu määr on 20%, kuid alates 2016. aastast võib füüsiline isik eluruumi üürilepingu alusel saadud üüritulust üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel tuludeklaratsiooni alusel automaatselt, st üürileandja peab sisestama deklaratsiooni kogu üürimisest saadud tulu.
Üüritulu (st summa, millest tehakse mahaarvamine) hulka ei loeta üüri kõrvalkulu ega koormisi, kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud.
6. Kes maksab tulumaksu juhul, kui üürnik on juriidiline isik? Kas üürnik või üürileandja?
Tegemist on küll jätkuvalt üürileandja maksukohustusega, mille peab üürileandja eest riigile ära maksma üürnik (analoogselt tulumaksuga töötasult). Kui üürileping on sõlmitud juriidilise isikuga, siis juriidiline isik peab tulumaksu kinni pidama üüri brutosummast, v.a üüri kõrvalkulud ja koormised. Üürileandjale tagastatakse tuludeklaratsiooni alusel 20% üüritulult enammakstud tulumaks.
7. Milline on suulise ja kirjaliku lepingu pikendamise vahe?
Kuivõrd üürilepingule tervikuna ei ole kehtestatud vorminõuet, võib nii suulist kui ka kirjalikku üürilepingut pikendada nii suuliselt kui ka kirjalikult, kui just leping ise ei näe ette, et kõik muudatused tuleb teha kirjalikult. Igal juhul tuleks lepingu pikendamise soovist teisele poolele aegsasti teada anda. Peamine vahe seisneb lepingu pikendamise tõendamises, sest lepingu suulist pikendamist võib olla keeruline, kui mitte võimatu tõendada. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Ehk kui on soov, et leping kindlasti ei pikeneks, oleks mõistlik ka see soov aegsasti teisele poolele teatavaks teha.
8. Mida tähendab tähtajatu leping?
Tähtajatu leping tähendab, et leping ei ole sõlmitud kindlaks ajaperioodiks, vaid kehtib kuni lepingu korralise ülesütlemiseni. Tähtajatu eluruumi üürilepingu saab nii üürileandja kui ka üürnik üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Pooled võivad kokku leppida selles, et mitteeluruumi üürimise juhul on tähtaeg lühem või eluruumi puhul, et üürnikule antakse lühem etteteatamistähtaeg Samuti võib üürileandja tähtajatu üürilepingu puhul üüri ühepoolselt tõsta iga aasta tagant.
Eluruumi üürilepingu puhul peab üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Eluruumi üüri ülemäärase tõstmise võib üürnik 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus vaidlustada. Samuti on üürnikul õigus 30 päeva alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda juhul, kui üürileandja ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule vastuvõetav.
9. Kas üürnikul on võimalik sisse kirjutada korterisse ja kas üürileandja võib sellest loobuda?
Jah, üürnikul on võimalus ning tegelikult isegi kohustus oma elukoht elukoha vahetamisel uuele üüripinnale registreerida (ehk kõnekeeles sisse kirjutada). Seadusest tuleneb inimesele kohustus hoolitseda enda elukoha aadressi õigsuse eest rahvastikuregistris, s.t kui üürnik asub püsivalt elama teise elukohta, peab ta esitama uude elukohta elama asumisest alates 14 päeva jooksul uue elukoha aadressi rahvastikuregistrisse kandmiseks.
Uue elukoha aadressi kandmiseks rahvastikuregistrisse esitab isik kirjalikult elukohateate elukohajärgse kohaliku omavalitsusüksuse pädevale asutusele. Kui isik ei ole elukohateates märgitud eluruumi omanik (on üürnik), lisab ta elukohateatele eluruumi kasutamise õigust tõendava dokumendi (üürilepingu) koopia või eluruumi omaniku loa elukohateates nimetatud elukoha andmete kandmiseks rahvastikuregistrisse.
Üürileandja võib küll keelduda loa andmisest andmete kandmiseks rahvastikuregistrisse, kuid kuna üüripinna elukohana registreerimiseks piisab ka ainult üürilepingust, siis ei ole üürileandja keeldumine siinkohal takistuseks. Sellele vaatamata peaks üürnik üürileandjat oma plaanidest siiski eelnevalt teavitama.
Juhul, kui üürilepingu lõppedes üürnik ei muuda ise oma rahvastikuregistri järgset elukohta, on üüripinna omanikul õigus taotleda allkirjastatud avalduse alusel kohaliku omavalitsusüksuse pädevalt asutuselt üürniku rahvastikuregistrisse kantud elukoha aadressi andmete muutmist. Omavalitsusüksuse asutus teavitab avalduse saamisest üürniku ning juhul kui väidetav elanik 1 kuu jooksul kirja saamisest ei tõenda kohalikule omavalitsusele vastupidist s.t et ta elab selles eluruumis ja kasutab seda õiguslikul alusel või et tal on omanikuga pooleli kohtuvaidlus eluruumi kasutusõiguse üle, siis kustutab kohaliku omavalitsuse pädev asutus isiku registreeringu rahvastikuregistris selle eluruumi kohta.
10. Kas üürileandja võib keelata korterisse tuua lemmikloomi või elada korteris koos väikelastega?
Üürileandjal on võimalus valida, kellega ta üürilepingu sõlmib. Sellega võib üürileandja juba eos ennetada üürnikud, kes talle mingil põhjusel ei sobi. Seda saab üürileandja teha aga ainult juhul, kui üürnik on lepingu sõlmimise eelselt maininud, kes täpselt üüripinnal elama hakkavad. Hilisemate vaidluste vältimiseks oleks pooltel mõistlik juba üürilepingus kokku leppida, kas üüripinnale tohib lemmikloomi tuua. Laste elamist üürnikuga samal pinnal keelata ei saa.
Selleks, et üüripinnale siiski lemmikloomade ja väikelastega kolida, on pooltel võimalik kokku leppida lahendus, mis kaitseks üürileandja vara ja võimaldaks üürnikul kogu perega üüripinnal elada. Üheks võimaluseks on teha nimekiri korteris olevast varast koos asjade seisukorraga. Kui midagi juhtub, on olemas selge ülevaade, mis seisukorras üüripind on olnud lepingu sõlmimise hetkel.
Üürnikul tuleb aga meeles pidada, et seaduse kohaselt tuleb üürnikul endal kõrvaldada üüritud asja pisipuudused, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Juhul, kui üürnikuga üüripinnal koos elanud lemmikloomad või väikelapsed on üüritud asja kahjustanud, võib üürileandja üürilepingu lõppemisel üüripinna seisukorra taastamiseks vajalikud kulutused maha arvata lepingu sõlmimisel üürniku poolt tasutud tagatisrahast.
Samuti võib lemmikloomade mittevõtmise (ja teiste eseme kasutamist reguleerivate) kohustuse rikkumise puhuks näha ette leppetrahvi, mille suurus ei tohi ületada 10 protsenti kokkulepitud üürist, kõrvalkuludest ja hoone- ning parenduskuludest (viimaseid arvestatakse üksnes juhul, kui kõrvalkulud ja hoone ning parenduskulud on üürniku kanda).
11. Kes aitab osapooli konfliktide korral?
Juhul, kui üürileandja ja üürniku vahel tekib konflikt, mida omavaheliste läbirääkimiste teel enam lahendada ei õnnestu, võib tekkida vajadus abi otsimiseks väljastpoolt üürisuhet. Üheks vaidluste lahendamise võimaluseks on pöördumine Üürikomisjoni poole. Üürikomisjoni poole saab pöörduda aga üksnes juhul, kui üüripinna puhul on tegemist eluruumiga ning üüripind asub Tallinna linnas. Kui aga Üürikomisjoni poole pöörduda ei ole võimalik ja konflikt ei lahene, tasub kaaluda pöördumist õigusabiteenuse osutaja poole. Vahel võib konflikti lahendamiseks piisata advokaatide vahendusel suhtlemisest, kes üritavad saavutada mõlemat poolt rahuldava kompromissi. Aga kui ka sellest ei piisa, tuleb pooltel konflikti lahendamiseks pöörduda üüripinna asukohajärgsesse kohtusse.
12. Millal on üürileandjal õigus pöörduda kohtusse, kui üürnik ei maksa, ei täida lepingust tulenevaid kohustusi ega soovi välja kolida?
Juhul, kui üks pool on rikkunud sõlmitud lepingut, on teisel poolel võimalus pöörduda nõudega kohtusse, samas esimese asjana ei pruugi see olla otstarbekas. Siinkohal tuleks aga omavahel võrrelda rikkumise suurust eeldatavate kohtukulude suurusega. Juhul, kui rikkumine on väike, võivad kohtukulud ületada oluliselt kohtu kaudu rikkumise hüvituseks saadut, mistõttu tuleks kaaluda kõigepealt konflikti lahendamist pooltevaheliste läbirääkimiste teel. See on eduka tulemuse puhul oluliselt kiirem ja odavam.
Kui rikkumine puudutab tasumisega viivitamist, siis tekib üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda kui on täidetud üks järgmistest tingimustest:
1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
Üürileandjal on aga üürilepingu ülesütlemisõigus viidatud juhtumite korral üksnes siis, kui ta on andnud üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku täiendava tähtaja ja see tähtaeg on möödunud tulemusteta. Kui tegemist on juhtumiga, kus üürnik keeldub üüripinnalt pärast üürilepingu lõppemist välja kolima, peaks üürileandja pöörduma kohtu poole välja tõstmise nõudega ning vältima jõuga üüripinnale tungimist.
13. Kas üürileandja peab informeerima üürniku, kui korter on müügis või kui ta soovib seda müüki panna?
Seadusest üürileandjale küll sellist informeerimiskohustust ei tulene, kuid praktilises elus on üürniku informeerimine väga oluline. Kui üürileandja otsustab üürile antud kinnisasja pärast üürniku valdusesse andmist võõrandada, siis lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle üürile antud kinnisasja uuele omandajale ja üürileping sellega ei lõpe. Küll aga võib üürnikul endal tekkida soov üürisuhe lõpetada, kui ta saab teadlikuks üürile antud kinnisasja omaniku võimalikust vahetumisest. Seetõttu on oluline, et üürileandja informeeriks üürnikku juba varakult üürile antud kinnisasja võõrandamise plaanist. See võimaldab üürnikul otsustada, kas ta soovib üürilepingut jätkata või mitte.
Lisaks sellele on üürniku teavitamiseks ka praktiline põhjus. Kuivõrd üürileandjal ei ole õigust ette teatamata üüritud kinnisasjale siseneda, on üürnikuga läbirääkimine ja kokkulepete saavutamine oluline, et üürileandjal oleks võimalus müügis olevat kinnisasja potentsiaalsetele ostjatele näidata.
14. Kui korteril on uus omanik ja endine (vana) üürileping endiselt kehtib, siis millised on osapoolte õigused?
Juhul, kui üürileandja müüb juba üürniku valdusesse antud kinnisasja, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Uus üürileandja võib üürilepingu üles öelda, järgides seadusest tulenevat 3-kuulist ülesütlemistähtaega, aga seda vaid juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud korterit tungivalt ise ja kinnistusraamatusse ei ole üürilepingu kohta kantud märget.
Juhul, kui uus üürileandja ütleb üürilepingu üles järgides 3-kuulist etteteatamistähtaega, aga teeb seda enne tähtajalise lepingu lõppemist, siis vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Kui uus üürileandja ei ütle üürilepingut üles, aga rikub üürilepingust talle tulenevat kohustust, siis vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja.
15. Kas korteri omanik ehk üürileandja võib külastada korterit kui üürniku ennast pole kohal? Kui jah, siis mis tingimustel?
Üürile antud korter on üürniku kodu, kuhu võõrastel, sh korteri omanikul, ei ole iseenesest õigust siseneda. Seega niisama, ilma sellekohase kokkuleppe või üürniku loata näiteks korteri seisukorra kontrollimiseks üürileandja üürniku valduses olevasse korterisse siseneda ei või. Korterisse võib üürileandja omaalgatuslikult siseneda ainult vahetu ohu tõrjumiseks ja edasise kahju ennetamiseks, näiteks veeavarii korral.
16. Milline peaks olema üürikorteri kindlustus?
Kohustuslikku kindlustust omanikule juhuks kui ta korterit välja üürib, ette nähtud ei ole. Samas on omaniku/üürileandja riskide maandamiseks siiski soovitatav sõlmida nii üldine kindlustus, mis kaitseb levinud riskide eest (tuli, vesi, vandalism jne), kui ka vastutuskindlustuse, millega on kaetud omaniku vastutus kolmandate isikute, eelkõige naabrite ees. Hoolimata sellest, et üürnik vastutab üürileandja ees tekitatud kahju eest, näiteks juhul kui korteris tekib üleujutus, vastutab naabrite ees siiski korteri omanik, mistõttu on vastutuskindlustus soovituslik, kuivõrd sellisel juhul hüvitab näiteks alumisele naabrile veekahjustuse esmalt kindlustus, mitte omanik.
17. Mis tingimustel, kui tihti ja kas üldse võib üürileandja tõsta üürihinda?
Juhul, kui tegemist on tähtajatu üürilepinguga, on üürileandjal õigus tõsta üüri iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest. Kui tegemist on eluruumiga, siis peab üürileandja üürnikule üüri tõstmisest teatama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis 30 päeva enne üüri tõstmist ja sealjuures üüri tõstmist ka põhjendama.
Üüri tõstmise teates tuleb märkida:
1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus;
2) mis ajast üür suureneb;
3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus;
4) üüri tõstmise vaidlustamise kord.
Kui üürileandja ei teata üüri tõstmisest üürnikule korrektselt või kui üürileandja hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles, siis on üüri tõstmine tühine. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad üürilepingu pooled kokku leppida üüri tõstmises tihemini või harvemini. Tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul üüri tõsta ei saa, välja arvatud juhul, kui leping on sõlmitud enam kui kolmeaastase tähtajaga ning üürilepinguga on üürileandjale antud õigust tõsta ühepoolselt üüri mitte rohkem kui kord aastas
Lisaks on võimalik kokku leppida eluruumi üüri perioodilises suurenemises. Sellise kokkuleppe saab sõlmida aga üksnes siis, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud.
Üürileandja seisukohast on eluruumi üüri perioodiline suurenemise kokkulepe võrreldes üüri igakordse tõstmisega parem lahendus, kuivõrd perioodilise suurenemise ülemäärusust ei saa üürnik vaidlustada.
18. Millised riskid kaasnevad üürileandjale, kui üürnikul pole elamisluba?
Üürileandja, kes soovib üürilepingu sõlmida välismaalasega, on kohustatud kontrollima välismaalase Eestis viibimise seaduslikkust ehk elamisluba. Bidrento platvormil on kehtiva elamisloa kontrollimine muudetud eriti mugavaks ning lihtsaks tänu rahvastikuregistri ja maksehäire raportile (Vaata videot). Eestis seadusliku aluseta viibiva välismaalasega üürilepingu sõlmimine ei ole siiski karistatav. Karistatav on üksnes teadlik illegaali varjamine, mille eest varjaja saab tasu, kuid selliseks tasuks ei loeta üüri, mida tuleb üürileandjale maksta eluruumi kasutamise eest vastavalt üürilepingule.
Küll aga tuleks elamisloata üürniku puhul silmas pidada seda, et kuivõrd üürnikul puudub seaduslik alus riigis viibimiseks, siis võib üürniku seisund ja asukoht üsna kiiresti muutuda ning üürileandja võib leida end olukorrast, kus üürnik on pidanud kiirustades ning alles üürilepingu kestvuse ajal riigist lahkumata ning üürileping on jäänud korrektselt lõpetamata.
19. Kuidas on võimalik kontrollida üürniku tausta ning kas üürileandjal on selleks üldse õigus?
Üürilepingut reguleerivatest seaduse sätetest üürileandjale sellist taustakontrolli tegemise õigust otseselt ei tulene. Samas aga ei tulene ka seadusest keeldu taustakontrolli tegemiseks ning üürnikule taustakontrolli tegemine ei ole kuidagi seadusevastane või üürniku õigusi rikkuv, kui seda tehakse kasutades avalikke allikaid. Kui tegemist on oma vara üürile andmisega võib üürileandjal paratamatult tekkida soov välja selgitada, kas üürnik on usaldusväärne ning ega ei ole näha ohumärke üüri maksmisel või üüripinna korrashoiul. Üürniku tausta kontrollimiseks peaks teada olema üürniku ees- ja perekonnanimi ning isikukood.
Üürniku tausta kontrollimiseks on erinevaid avalikke Internetis kättesaadavaid allikaid, andmebaase ja ka Google otsing, mida üürileandja enne üürilepingu sõlmimist kasutada saab (nt Ametlikud Teadaanded, Riigiteataja, Inforegister, kinnisvarafoorumid).
Taustakontrolli tegemisel tuleks aga üürnikku sellisest tegevusest informeerida. Üürnikule põhjendades, miks üürileandja taustakontrolli teha soovib, ei teki teineteise valesti mõistmist, mis võib hiljem olla takistuseks lepingu sõlmimisel. Lisaks sellele on näiteks maksehäirete registri puhul võimalik näha, kes isiku kohta infot päris ja seetõttu saab üürnik taustakontrollist niikuinii teada. Igal juhul tuleks taustakontrolli käigus leitut hinnata tervikuna ning mitte teha otsuseid ühe või kahe kahtlust tekitava asjaolu pinnalt.
Bidrento platvormil on sobiva üürniku valimine tänu süsteemi poolsele üürnike profiilile ja taustakontrollile väga mugav ning turvaline. Kõikide üürihuviliste taustainfoga on võimalik koheselt tutvuda ja ühes kohas. Seda, kui palju ning missugust infot üürnik enda kohta avaldada soovib, jääb tema enda otsustada. Kuid üürileandjate seas läbiviidud tagasiside küsitluste tulemused on näidanud, et mida põhjalikum ning täielikum on lisainfo, seda suurema tõenäosusega osutub selline üürnik ka eelistatuks.
20. Kuidas saab üürnik kontrollida, et üürileandja on korteri omanik. Kas seda peaks tegema?
Seda, kes on konkreetse üürikorteri omanik saab järele vaadata E-kinnistusraamatust. Päring kinnistu omaniku teada saamiseks on tasuline ning maksab 1 euro. Arvestades seda, et üür ulatub enamasti mitmesaja euroni ei ole 1 euro suurune kulutus kindlustunde saamise jaoks just liigne, kuid samas on vähetõenäoline, et korterit üritab üürile anda isik, kes ei ole tegelikult korteri omanik. Kindlustunde omamiseks on mõistlik enne üürilepingu sõlmimist kontrollida, kas üürileandja on soovitud üürikorteri omanik.
21. Kas üürilepingu peab alati allkirjastama üüritava kinnisvara omanik?
Üldjuhul jah, üürilepingu peab allkirjastama üüritava kinnisvara omanik. Juhul, kui omanikul ei ole võimalik või ta ei soovi mingil põhjusel üürilepingut ise allkirjastada, on tal võimalik volitada kedagi teist seda enda nimel tegema. Selleks tuleb üüritava kinnisvara omanikul soovitud inimesele teha volitus, mis lubab viimasel üürnikuga üürilepingu sõlmida. Kui sellist volitust antud ei oleja leping sõlmitakse omaniku nimel ega omanik ei anna oma heakskiitu tagantjärele, siis on üürileping tühine ehk algusest peale kehtetu. Seega, kui tekib olukord, kus üürilepingu allkirjastab keegi muu kui üüritava kinnisvara omanik, on mõistlik küsida, kas isikul on selleks vastav õigus olemas.
Samas tuleb silmas pidada, et kui isik sõlmib enda nimel üürileandjana lepingu, milleks tal puudub õigus, siis selline leping automaatselt kehtetu ei ole. Näiteks kui isik üürib enda nimel välja korteri, mille omanik ta ei ole ega mille üürimise õigust tal ei ole.
22. Mis on üürileandja pandiõigus ja millised on selle rakendamise põhitingimused?
Üürileandja pandiõigus tekib automaatselt üürilepingu sõlmimisega. Kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Üürileandja pandiõigusele eelnevad kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule. See tähendab, et üüripinnal asunud asjade (mis ei ole üürniku omandis) omanik võib õiguse oma asjadele enne üürileandja pandiõiguse teostamist realiseerida, aga kui ta seda ei tee, siis on üürileandjal õigus pandiõigusega koormatud asjad maha müüa. Kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele.
Üürileandja pandiõigus lõpeb asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt, välja arvatud juhul, kui eemaldamine toimus üürileandja teadmata või kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu. Üürileandja ei või aga asja eemaldamisele vastu vaielda, kui eemaldamine vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Üürileandja pandiõigus lõpeb ka juhul, kui üürnik annab talle oma kohustuste täitmise tagamiseks muu tagatise.
Üürileandjal on õigus oma pandiõigust teostada juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Sellisel juhul võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada teatud juhtudel ka omaabi, kuid ei tohi seejuures ületada hädakaitse piire. Kui asjad eemaldatakse kinnisasjalt üürileandja teadmata või hoolimata sellest, et üürileandja vaidles sellele eelnevalt vastu, võib üürileandja nõuda asjade väljaandmist ruumi tagasi toimetamiseks. Kui üürnik on ära kolinud, võib üürileandja nõuda eemaldatud asjade valduse endale üleandmist. Pandiõigus lõpeb ühe kuu möödumisel asja eemaldamisest teada saamisest üürileandja poolt, kui üürileandja ei ole enne seda esitanud asja väljanõudmiseks hagi kohtusse.
23. Kas üürilepingus võib leppida kokku leppetrahvis?
Eluruumi üürilepingute puhul on leppetrahvikokkulepet lubatud sõlmida üksnes mitterahalise kohustuste täitmise tagamiseks. See tähendab, et nt üürimakse õigeaegse tasumata jätmise eest kohalduvas leppetrahvis kokku leppida ei või ning rahaliste kohustuste rikkumiste puhul on ette nähtud viivisenõude esitamine. Mitterahaliste kohustustena, mille rikkumise puhul võib näha ette leppetrahvi, on näiteks keeld pidada üüriesemel koduloomi, keeld suitsetada üüripinnal, keeld pidevalt häirida naabreid ülemäärase müraga öötundidel või kohustus jätta õigeaegselt vahetamata suitsuanduri patarei. Seejuures peab eluruumi üürilepingu leppetrahvi kokkuleppes silmas pidama, et selle suurus üksikrikkumise kohta ei või ületada 10% ühe kuu kokkulepitud üürist, kõrvalkuludest ja korrashoiu- ning parenduskuludest ning ühes kalendrikuus nõutavate leppetrahvide summa ületada 20% üürist ja viidatud kuludest.
Viimaks on seadusega kehtestatud oluline piirang leppetrahvinõude maksmapanekul: leppetrahvinõuet ei saa rahuldada tagatisraha arvelt ehk leppetrahvi tuleb alati eraldi üürnikult välja nõuda.
Äriruumi üürilepingu leppetrahvikokkulepe sõlmimine on üldiselt lubatud. Keelatud on üksnes sellise kokkuleppe sõlmimine, millega nähakse ette, et üürilepingu lõppemisel peab üürnik tasuma hüvitist, mis katab midagi peale võimaliku kahju. Sellestki on ette nähtud erand, millega on lubatud sõlmida leppetrahvikokkulepe üüritud asja tagastamiskohustuse rikkumise puhuks.
